Из-за финансового кризиса многие застройщики находятся в предбанкротном состоянии и создают только видимость работ, срывая все сроки. Что делать в таком случае дольщикам, как правильно судиться с недобросовестной компанией и есть ли шансы отбить затраты на покупку жилья, рассказывает «Газета.Ru».

Экономический кризис спровоцировал резкое увеличение долгостроя в стране. Многие застройщики столкнулись с финансовыми трудностями, в результате проекты обрастают долгами и находятся в предбанкротном состоянии. Формальная статистика выглядит достаточно благостно. В 2011 году городской «Стройкомплекс» выявил в Москве 320 проблемных объектов, а к 2014 году их число удалось сократить вдвое — до 150 домов. Сейчас, как отмечает Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development, насчитывается около сотни объектов в Москве, которые официально признаны проблемными. Однако последние два года стремительно увеличивается количество компаний, которые находятся в предбанкротном состоянии.

«Этот процесс разворачивается примерно два года, а именно столько уже продолжаются кризис и рецессия в экономике. В предбанкротном состоянии находятся те девелоперы, которые брали большой финансовый рычаг и выстраивали «пирамиду» из строящихся объектов и кредитов под них. Сейчас такого все меньше, потому что российские банки фактически отрезаны от дешевых западных кредитов и объем ликвидности сильно сократился», — объясняет девелопер.

Как он уточнил, дом даже в высокой степени готовности может быть не сдан, если были допущены ошибки на стадии согласований проектной документации.

При этом проблемные застройщики могут годами затягивать строительство, оставаясь на плаву.

«Чисто юридически работы на площадках, которые мы называем «долгостроем», ведутся: пара рабочих кладут пару кирпичей в день, и подобная ситуация происходит на протяжении многих месяцев, а иногда и лет. Они получают продление разрешения на строительство, официально из года в год переносят срок сдачи, уведомляют покупателей в надлежащей форме. Все формальности соблюдены, но стройка фактически не идет», — говорит Алена Чупракова, консультант практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр».
Сложившаяся кризисная ситуация в строительной отрасли вполне закономерна, уверены эксперты.

«Застройщики используют импортные материалы, стоимость которых возрастает в связи с ослаблением рубля, ставки по кредитам растут, а покупательская способность населения падает — все это негативным образом отражается на состоянии рынка долевого строительства. Число банкротств возрастает, соответственно, растет и количество пострадавших граждан», — говорит Алексей Кузнецов, генеральный директор юридической компании «Деловой дом».
Никто не хочет жить в доме без вентиляции

Рядовым покупателям от того, что они стали жертвой глобальных экономических процессов, легче не становитcя.

«Задержки во вводе домов в эксплуатацию возникают по разным причинам, от отсутствия достаточной разрешительной документации, например на подключение к коммуникациям, до умышленного бездействия застройщика, желающего закончить реализацию непроданных квартир до появления на вторичном рынке конкурентов — покупателей квартир, купленных у него на ранних этапах строительства», — говорит Антон Бабенко, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн».

Так, согласно сообщению «Москомстройинвеста», несмотря на то, что еще в декабре составлена дорожная карта для московских объектов СУ-155, финансирование так и не началось.

«Такая ситуация в Москве — это свидетельство беспомощности власти во взаимоотношениях с крупными застройщиками. А страдают граждане, вложившие свои деньги в улучшение жилищных условий. Еще в марте 2015 года заммэра Москвы Марат Хуснуллин дал поручение «Москомстройинвесту» в максимально короткие сроки решить вопрос по долгостроям ГК «СУ-155». До сегодняшнего дня ничего не решено», — говорит депутат Госдумы Александр Агеев. Как он уточнил, по количеству обращений от граждан самым проблемным является долгострой в Фили-Давыдково ГК «СУ-155».

«Сейчас на объекте не то что не ведутся работы, с него вывозят оставшиеся строительные материалы», — продолжает Агеев.

Впрочем, Константин Иванов, председатель национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жилстройконтроль», признает, что ситуация с достроем домов ГК «СУ-155» сложная не только в Москве, но и в других регионах.

«Четких планов с ясными графиками финансирования работ нет до сих пор. Люди волнуются: снова выходят на протестные акции, в некоторых регионах дело доходит до голодовки. Конечно, дело тут не только в банке «Российский капитал», но и в действиях региональных властей. Вернее, в их максимальной заинтересованности «решить проблемы СУ-155» на своей территории», — описывает он ситуацию.

Представители дольщиков и пайщиков СУ-155 уже не раз открыто обвиняли компании в умышленном затягивании сроков. Даже для домов, находящихся в высокой стадии готовности, не могут оформить разрешительную документацию.

Так, покупатели одного из домов СУ-155 в Щербинке столкнулись с тем, что строительство велось незаконно.

«В представленном АКБ «Российский капитал» (ПАО) графике достройки объектов СУ-155 (который согласовывается с региональными органами государственной власти) в перечень объектов первой очереди (на 2016–2017 годы) наш объект не попал. Более того, в производстве Арбитражного суда г. Москвы находится дело по иску ООО «Грандилекс» (собственник участка по адресу застройки) к АО «СУ-155» о взыскании задолженности по договору аренды от 1 сентября 2014 года и о понуждении возвратить земельный участок по адресу», — рассказывает Михаил Гольд, один из покупателей квартиры в этом доме.
Если покупатели СУ-155 не могут получить квартиры, то в ЖК «Царицыно» (застройщик ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов») столкнулись с противоположным сценарием. Напомним, что ранее застройщик и банки ПАО «Промсвязьбанк» и АО «Россельхозбанк» подписали трехстороннее соглашение о реструктуризации долга. По сообщению «Москомстройинвеста», в этом году квартиры должны получить 1,8 тыс. дольщиков ЖК «Царицыно». Как рассказала Юлия Петрухина, член инициативной группы пострадавших дольщиков, несколько корпусов успели достроить и сдать в эксплуатацию, однако качество строительства ниже всякой критики. Найти управляющую компанию, которая готова взять такие объекты, не удалось.

«Нам объявляли, что будут пытаться сдать два корпуса в управление городу. Жить в доме, где нет вентиляции, никто не хочет. Более того, есть дома, которые были сданы полтора года назад, но подземный паркинг так и не доделали, все это время мы слышим только пустые обещания», — говорит Петрухина.

Избегать «серых» схем

В случаях, когда застройщик не передает в срок квартиру, у покупателя есть несколько способов эффективной защиты. Можно требовать расторжения договора или передачи квартиры. Также можно требовать взыскания неустойки, убытков.

«Для выбора способа защиты необходимо привлечение квалифицированного юриста, который сможет предложить оптимальный вариант с учетом сложившейся ситуации. Например, в случае, когда застройщик умышленно затягивает процесс передачи квартиры, как правило, целесообразнее обращаться в суд и требовать передачи квартиры, признания на нее права собственности. В случае банкротства застройщика, который даже не закончил строительство, нужно обращаться в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве, для включения ваших требований в реестр требований кредиторов», — советует Антон Бабенко, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн».

В свою очередь Чепракова считает, что оптимальный путь — постараться перепродать свое право требования данной квартиры, пусть и с убытком.

«Ведь к моменту сдачи пройдет много времени, а также качество строительства наверняка будет хуже, чем у аналогичных объектов. И естественно, не следует занимать «выжидательную» позицию, ведь чем раньше начнешь разбирательство, тем больше вероятности, что претензия будет удовлетворена», — объясняет она.

Как напомнил Алексей Кузнецов, договор долевого участия можно заключить только с застройщиком.
«Денежные средства по договору необходимо оплачивать только застройщику, который указан в договоре. В случае внесения наличных денежных средств необходимо получить от застройщика кассовый чек и приходный кассовый ордер, в котором должны содержаться реквизиты вашего договора (номер, дата, ФИО)», — говорит он.

Есть распространенные «серые» схемы, при которых сам застройщик фактически ответственности не несет.

«В последнее время большое распространение получила продажа строящейся недвижимости посредством вступления в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК)», — предостерегает Кузнецов. В этом случае формально заказчиком строительства выступают кооперативы, а сам застройщик ответственности практически не несет.

Также следует избегать различных «серых» схем оплаты, таких как предварительные договоры, векселя и т.п.

При заключении договора с застройщиком следует обратить внимание на то, чтобы в него вошли способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Самый распространенный — это обязательное страхование риска застройщика. Каждый участник долевого строительства получает на руки страховой полис, по которому он является выгодоприобретателем.

«Сумма страхового возмещения должна быть не менее цены договора. Страховые случаи: нарушение сроков передачи объекта строительства, признание застройщика банкротом по решению суда, вынесение решения суда об обращении взыскания на предмет залога. Страховая компания, которая является страхователем, должна быть включена в перечень страховых, которые соответствуют требованиям 214-ФЗ», — говорит Кузнецов.

Рассказывает «Газета.Ru»